La ripartizione delle spese di riscaldamento

All’assemblea condominiale vi diranno che, se non installerete valvole termostatiche e ripartitori di calore, dovrete pagare delle penali ma é una balla.

Meglio capire il problema, prima di decidere di spendere soldi inutilmente.

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I ripartitori avrebbero il compito di conteggiare, per poi farvi addebitare, il consumo di energia termica del locale dove sono installati.

La materia è talmente confusa che la stessa legge ammette che per i primi due anni di funzionamento, le spese possano essere ancora ripartite in base ai millesimi di proprietà, magari dopo aver speso più di 150€ per termosifone.

Ci sono condomìni che hanno installato questi sistemi senza aver sostituito la vecchia caldaia, il che la dice lunga sulla sul pressappochismo con il quale si é legiferato.

Se comunque deciderete di installare i ripartitori, la quota di spesa individuale a consumo dovrà essere deliberata dall’assemblea, previa predisposizione di una nuova tabella che corregga i millesimi di proprietà con lo stato di fatto delle unità immobiliari; e ovviamente tutti i condòmini devono essere d’accordo.

Dovrà essere una tabella “dinamica”, cioè aggiornata ad ogni variazione come, per esempio, la sostituzione di un solo radiatore o di un serramento.

E’ qui scoppierà il caos!

Gli amministratori, opportunamente “sollecitati” dai fornitori, sottovalutano il problema: selezionano l’impresa per la riqualificazione della centrale termica e fanno deliberare il criterio di ripartizione delle spese, dando per scontato che tutto funzioni.

Ma non é così perché, a consuntivo, le tabelle penalizzeranno o favoriranno ingiustamente i condòmini.

Importante é il contratto tra condomìnio e la società che installa e gestirà i ripartitori.

L’installatore deve essere responsabile, verso tutti i condòmini:

  • della legalità degli strumenti e del loro  corretto funzionamento;
  • della corretta imputazione, nello strumento, dei dati geometrici di ogni radiatore;
  • del fatto che ogni radiatore sia completamente libero da qualsiasi copertura;
  • della validità e legalità del dato di consumo di ogni radiatore;
  • della gestione dei dati di consumo
  • della predisposizione di una tabella riepilogativa dei consumi di ogni appartamento.

Tutti i condòmini avranno il diritto di verificare i dati storici di tutte le letture, le proprie e quelle degli altri, e se i dati non sono legali sorgeranno contenziosi.

I contratti dovrebbero essere separati: uno per la riqualificazione della centrale termica e il servizio riscaldamento e l’altro per la determinazione del consumo di ogni appartamento.

Prima di deliberare è necessario che tutti capiscano:

  • che i ripartitori non sono strumenti legali;
  • come funzionano;
  • l’unità di misura della ripartizione che deve essere un’unità di misura legale;
  • cosa registrano e per quanto tempo vengono conservati i dati;
  • che non devono funzionare d’estate;
  • come devono essere installati;
  • come si evitano manomissioni o utilizzi impropri;
  • come possono essere verificati.
  • quali possono essere i potenziali danni all’impianto derivanti dal l’installazione delle valvole.

Pochi quelli che affrontano seriamente il problema nonostante le importanti partite economiche in gioco.

I princìpi di metrologia legale invece sono chiari e un proprietario che desse in locazione un appartamento, non potrebbe addebitare le spese di riscaldamento all’affittuario, in base delle indicazioni di uno strumento non legale.

Valvole termostatiche e ripartitori

Comunicato di Annamaria Terenziani, presidente dell’Associazione Proprietà Edilizia di Confedilizia Reggio Emilia.

“Le bugie di alcuni amministratori stanno per stravolgere i conti di molte famiglie.

Affermano che non esiste alternativa all’installazione dei contabilizzatori e termoregolatori: la legge lo impone e basta!

Delle due l’una, o non si conosce la normativa o si vuole coprire il fatto di aver fatto deliberare un’operazione che, se non attentamente valutata prima, non solo costituisce una spesa inutile, ma addirittura porterà ad un vertiginoso aumento dei costi per moltissime famiglie.

Quali in particolare? Quelle che abitano in palazzine costruite prima del 1990, ovvero quelle realizzate prima dell’introduzione della Legge 10/90 che già richiedeva la predisposizione dell’impianto centralizzato ai sistemi di contabilizzazione individuale. Praticamente il 90% dei Condomini con impianto centralizzato!

Questa incredibile superficialità si è già manifestata nei suoi effetti più nocivi in quei condomini in cui è stato presentato il primo consuntivo dopo l’installazione dei contabilizzatori: chi spendeva mediamente 1.500 €, ora ne spende 4.000!

Perché il problema non è solo il costo immediato dell’installazione dei contabilizzatori o delle termovalvole!

Il vero costo è quello che deriva dal nuovo sistema di funzionamento dell’impianto.

Prima vi era un bilanciamento derivante dall’irrogazione di calore uniformemente ed ora, visto che alcuni appartamenti (completamente vuoti o non abitati per la maggior parte della giornata) rimangono freddi per la chiusura delle singole termovalvole, gli impianti di quelli con più lati esposti al freddo dovranno produrre un consumo di energia molto più elevato.

Questo però non porta a quel risparmio energetico che è la finalità tanto della nuova normativa nazionale – D.Lgs 102 del 2014 – quanto di quella regionale – Delib. Emilia Romagna 967 del 20.07. 2015.

Entrambe le norme (art. 9 comma 5 lettera “b” D.Lgs. 102/2014 e punto D.6 comma 1 lettera “b” Delib. 967/2015) recitano a chiare lettere che nei Condomini con impianti centralizzati devono essere installati sistemi di contabilizzazione e di termoregolazione per singola unità immobiliare “solo” e “nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici….gli eventuali impedimenti di natura tecnica alla realizzazione dei predetti interventi devono essere evidenziati nella relazione tecnica”.

Alla lettera “c” degli articoli citati si precisa che ove l’installazione di sistemi di contabilizzazione per singola unità immobiliare non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi, le norme citate richiedono l’installazione di ripartitori applicati a ciascun radiatore, ma anche in questo caso “salvo che l’installazione di tali sistemi risulti essere non efficiente in termini di costi”.

Quali sono i casi in cui l’intervento non risulta efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici?

Proprio i casi che sono già all’esame della nostra Associazione, ovvero quelli in cui i costi per le famiglie sono triplicati ed i consumi energetici complessivi non sono diminuiti e non diminuiranno perché gli appartamenti più freddi richiedono un funzionamento costante dell’impianto per far raggiungere le temperature di comfort.

Questi condomìni potevano risparmiare i costi tecnici dell’intervento, i maggiori costi dei consumi, così come le liti che si stanno già producendo e che aumenteranno.

Prima di tutto l’amministratore avrebbe dovuto consigliare all’assemblea di incaricare da subito un valido tecnico per valutare, attraverso la diagnosi energetica, se la modifica dell’impianto avrebbe prodotto effettivamente “efficienza in termini di costi” o fosse “proporzionato rispetto ai risparmi energetici”.

Non avendo fatto eseguire tale indagine preventiva, a cui in molti casi sarebbe seguita una dichiarazione di esonero dall’obbligo, il danno è sotto i nostri occhi nelle bollette spaventosamente lievitate.

Di fronte ai tanti reclami che ci stanno giungendo ed alla conclamata negligenza di alcuni amministratori, abbiamo deciso come Confedilizia di aprire lo “sportello calore” per informare i condomini prima che compiano passi che potrebbero portare a danni economici ingenti. I nostri termotecnici saranno a disposizione gratuitamente anche delle assemblee per illustrare la normativa e per consentire a queste una scelta consapevole”.

 

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